Главная - Банковское право - Недвижимость как объект оценки курсовая работа

Недвижимость как объект оценки курсовая работа


0,0

0,0

Цена после корректировки, руб./кв.м.

15898,4

16232,7

17538,5

17538,5

Корректировка, учитывающая наличие балкона, %

0,0

0,0

0,0

0,0

Цена после корректировки, руб.

15898,4

16232,7

17538,5

17538,5

Корректировка, учитывающая техническое состояние объекта оценки, %

0,0

0,0

0,0

0,0

Цена после корректировки, руб.

15898,4

16232,7

17538,5

17538,5

Веса

0,25

0,25

0,25

0,25

Стоимость объекта, руб./кв.м.

16 802

Стоимость объекта, руб.

850 181

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.


Но в условиях кризиса подобная гигантомания становится неуместной. По мнению аналитиков, кризис приведет к заметным переменам на рынке коммерческой недвижимости. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров).
Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Продолжают снижаться цены на коммерческую недвижимость.

Недвижимость как объект оценки курсовая работа

Вместе с тем реальный платежеспособный спрос значительно ниже потенциального, поскольку, несмотря на рост доходов населения, общий уровень жизни остается еще очень низким.

Для оценки доступности жилья применяется показатель соотношения стоимости квадратного метра и ежемесячного душевого дохода семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи. Расчеты данного показателя показывают, что стоимость доступной квартиры должна быть равной суммарному доходу семьи за три-четыре года.
По данным пресс-центра администрации г. Златоуста, в 2009г.

Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки;

Установление оцениваемых имущественных прав;

Установление даты оценки;

Сбор и анализ внешней информации (макроэкономической ситуации в регионе, отрасли, к которой относится объект оценки);

Сбор и анализ информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки;

Сбор и анализ внутренней информации (техническая и экономическая информация по объекту оценки);

Оценка объекта по сравнительному подходу;

Оценка объекта по доходному подходу;

Оценка объекта по затратному подходу;

Обобщение полученных результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта;

Составление в рамках курсовой работы отчета об оценке с учетом требований Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.

Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Причин здесь несколько. Во-первых, нежилые помещения часто явно переоценены.
Офисные комплексы нередко строятся на площадках, неподходящих для строительства жилья (возле промзон, вдоль железных дорог или оживленных магистралей), а себестоимость нежилого метра дешевле, чем жилого аналогичного класса. Нередко стоимость квадратного метра в бизнес-центрах даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Во-вторых, большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании.

В рамках доходного подхода стоимость рассчитывается по формуле:

V=I/R

V — стоимость;

I — ЧОД;

R — коэффициент (ставка) капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в ставку капитализации:

R=I/V

Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объемов недвижимости, мы можем вычислить ставку капитализации путем деления ЧОД на цену продажи :

Р= ЧОД / цена продажи

Определенная таким образом ставка капитализации называется общей.

Следует сказать, что для более точного вычисления ставки капитализации необходимо использовать данные (цена продажи, ЧОД) по нескольким сопоставимым объектам, для которых данные оценки и продажи близки, т.к.

28

  • Содержание

    • Введение
    • 1. Недвижимость как объект оценки
    • 2. Оценка недвижимости методом капитализации дохода
    • 3. Основные этапы процедуры оценки недвижимости методом капитализации дохода
    • 4.Расчет расходов при капитализации дохода по методу физического остатка
    • 5.

      Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации

    • Задача
    • Заключение
    • Список литературы

Введение

В существующей экономике оценочная деятельность выступает важным и необходимым дополнением к бухгалтерскому учёту. Бухгалтерский учёт выполняет свои задачи, но не может объективно учесть факторы вне организации, например изменение рыночной стоимости объектов недвижимости, основных средств, нематериальных активов.

Объект оценки был осмотрен Оценщиком в присутствии представителя заказчика — Демина Н.П. в январе 2010 года.

Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Калужской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.

Внешний вид объекта зафиксирован на фотографиях приведенных ниже.

7.2 Анализ местоположения объектов оценки

Таблица №7

п/п

Наименование рассматриваемой позиции

Результаты осмотра и анализа

1

2

3

1

Характер окружающего типа землепользования

Производственные предприятия.

2

Транспортная доступность

Хорошая.

Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Таблица 1 – Классификация объектов недвижимости

Признак классификации Виды недвижимости 1. Своему назначению: 1. земельные участки, предназначенные для застройки;

2. природные комплексы (для эксплуатации);

3. постройки

4. комнаты и квартиры;

5. здания и помещения под магазины и офисы;

6. частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);

7.

Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.

Принцип остаточной продуктивности.

Транспортный потенциал Ленинского района усиливает также база речного флота. До 1971 года эта территория входила в состав Кировского района, возникшего в период индустриализации страны в 30-е годы. Открытие Октябрьского моста дало району постоянную связь с центром города, другими районами правобережья, способствовало массовой застройке левобережья Новосибирска.

Ленинский район – один из самых динамичных районов города.

Практически на пустом месте за 60 лет вырос «город в городе» с населением в 300 тыс. человек. Быстрые темпы возведения производственных цехов и жилых районов, прокладка современных автомагистралей обеспечили интенсивный рост экономического потенциала района в последние десятилетия. Основу промышленности составляют крупнейшие заводы города – ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им.

Определенная таким образом рыночная стоимость является предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так и понижения.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости.

Инфоinfo
В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована.

Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Оценка недвижимости все чаще необходима при купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования. Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения оценщиков.

В том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. [1]

В зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять сегментов: — жилая недвижимость (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты); — коммерческая недвижимость (офисные, торговые, производственно-промышленные, торговые, складские здания, гостиницы, рестораны); — промышленная недвижимость (промышленные предприятия, здания научно-исследовательских институтов); — незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых); — недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты).

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

V=NOI/Ro,

где:

V – текущая стоимость объекта недвижимости;

NOI – величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;

Ro – ставка капитализации.

Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

— определение ожидаемого дохода от всех источников потенциального валового дохода;

— определение возможных потерь от простоя (не до загруженности) помещений и потерь при сборе арендной платы для расчета действительного валового дохода;

— определение операционных расходов;

— определение чистого операционного дохода путем вычета из валового дохода всех расходов;

— определение ставки капитализации;

— расчет текущей стоимости объекта.

Ниже представлен краткий обзор прогнозов.

Расчет стоимости объекта оценки затратным методом

Расчет стоимости объекта оценки затратным методом.

Таблица 10.

№ п/п

Наименование

Стоимость (руб.)

1

Восстановительная стоимость квартиры с учетом НДС и прибыли предпринимателя

749 396

2

Общий (накопленный) износ квартиры (11%)

82 434

3

Рыночная стоимость земельного участка

не определялась

4

Рыночная стоимость объекта в рамках затратного метода

666 962

Таким образом, стоимость 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Златоуст, квартал Молодежный, д. 35, кв. 24, рассчитанная в рамках затратного метода, с учетом ограничений и допущений по состоянию на 06 сентября 2010г. составляет: 666 962 рубля.

6.

Важноimportant
Федеральные стандарты оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки РОО, 2005.

5. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА М, 2007.-320 с.

6.


Вниманиеattention
Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2 е изд., перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2004.-736 с.

7. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С.Дж.


Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. – 336 с.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд. перераб. и доп. – М.: Финансы и статистика, 2007.

9. Индексы инфляции стоимости основных фондов, разрабатываемые и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2006.

11. Федотова М.А.

Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя.

Калужской области на дату оценки определяется в размере 15000 руб.(анализ рынка).

Наименование объекта

Кадастровая стоимость 1 сотки

Арендный платеж за 1 сотку

Выкупная цена за 1 сотку

Нежилое здание

10000

100

2500

Сценарий 1

После окончания срока аренды договор будет продлен.

Арендные платежи будут идти постоянно.

Стоимость права аренды определяется как разница между рыночной стоимостью земельного участка на праве собственности и земельными платежами, дающими возможность использовать землю на праве аренды за бесконечный период времени (капитализированной стоимостью фактической арендной платы).

Стоимость права аренды:

= 15 000*50 – 50 *100*12 /0,14 = 321428 руб.

Сценарий 2

После окончания срока аренды земля будет выкуплена по выкупной цене.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *